Come scegliere il giusto mutuo?

La risposta giusta a questa domanda è sempre «dipende». La decisione se optare per un tipo di tasso o un altro dipende da diversi fattori, tra cui la capacità di reddito, se questo può incrementare nel corso degli anni (pensiamo ad un dirigente in carriera) o se rimarrà stabile (come nel caso di un pensionato), la durata del mutuo, l’importo che richiediamo alla banca e naturalmente la propensione al rischio.

Non esiste pertanto una risposta univoca a questa domanda, ad oggi però la cosa è differente.

Vediamo perchè.

Mutuo 2020: meglio il tasso fisso o tasso variabile? 

Le differenze tra tasso fisso e tasso variabile

4 euro al mese.
Questo è il divario quasi irrisorio tra il costo di una rata mensile di un mutuo a tasso fisso da 120 mila euro per una casa da 200 mila e quello di un finanziamento dello stesso importo ma a tasso variabile. 

Sui mutui a 30 anni la differenza sale, si fa per dire, a 12 euro. Sono le conseguenze della precipitosa discesa dell’Eurirs, il parametro che serve da base per la definizione dei mutui a tasso fisso: il 28 febbraio il tasso a 20 anni è sceso infatti allo 0,14% e il trentennale allo 0,15%, con un calo di quasi 40 centesimi sui valori di fine 2019.

In lieve discesa anche l’Euribor (ma qui si tratta di un solo centesimo), il tasso dei finanziamenti indicizzati: il valore a un mese è a -0,49%, il trimestrale, considerato il benchmark di mercato, quota -0,42%. 

Non stupisce quindi che la scelta dei nuovi mutuatari per il fisso sia plebiscitaria: secondo l’osservatorio di un famoso portale aggiornato a tutto gennaio 2020 rappresenta il 92,1% delle richieste, in linea con quanto verificatosi nel secondo semestre del 2019. 

La differenza di tasso effettivo tra il finanziamento più conveniente e il decimo della classifica sia a 20 anni sia a 30 è di 33 centesimi. In termini di rata sono quasi 20 euro al mese, questo significa che il potenziale cliente dovrebbe informarsi bene sulle condizioni accessorie del mutuo, ad esempio sull’obbligo di stipulare una polizza a garanzia del rimborso o sull’obbligo di apertura del conto corrente e sui suoi costi.

Gli under 35 chiedono pochi mutui e ne ottengono ancora meno: il dato delle erogazioni riferito a gennaio è, con il 22,6%, il minimo da 10 anni a questa parte. 

Ai massimi sarebbe invece la richiesta di surroghe: è un dato piuttosto sorprendente perché sarebbe lecito pensare che ormai si sia raschiato il fondo del barile, visto che chi doveva cambiare mutuo ha avuto tutto il tempo e la convenienza per farlo. A meno che non si stiano surrogando mutui partiti all’inizio dello scorso anno e che i mutuatari hanno mantenuto quando si è aperta, tra luglio e settembre, una prima finestra di convenienza per il cambio. 

Mutuo 2020: meglio il tasso fisso o tasso variabile? 

Il gap medio tra un mutuo fisso ai tassi odierni e uno stipulato esattamente un anno fa è di 72 centesimi di punto: su 120mila euro a 30 anni si tratta di un guadagno di 41 euro al mese. Un’altra conseguenza derivante da tassi così ridotti è che i canoni per le locazioni di lunga durata sono ormai ben poco appetibili per chi cerca una casa per esigenze non transitorie ed è in grado di fornire un anticipo sul prezzo. 

Considerando i dati medi di mercato rilevati dall’ultimo osservatorio di Nomisma, un’abitazione di 60 metri nella periferia di Roma costa 128mila euro e paga di affitto 7.750 euro all’anno; a Milano il prezzo è di 138mila euro e l’affitto di 7500 euro. 100mila euro di mutuo a 20 anni costano 5.500 euro all’anno, e a 30 anni si scende a 3.300 euro. 

Il grosso problema è riuscire ad ottenere il mutuo, ed è per questo motivo che è sempre più necessario affidasi ad un broker creditizio competente il quale non proporrà semplicemente il ”suo prodotto” al cliente (che quindi potrebbe non essere calzante e di conseguenza non ottenibile) ma sulla base della sua competenza e conoscenza andrà a trovare quello che è il miglior mutuo sul mercato in relazione alla posizione e le caratteristiche del suo utente.

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