Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità passare da una banca a un’altra a condizioni più convenienti e costi zero attraverso la surroga: si tratta del trasferimento del contratto di mutuo ipotecario da un istituto bancario ad un altro che offre condizioni più favorevoli e vantaggiose per il cliente.
Con la surroga si “sostituisce” quindi il mutuo precedente senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.
La surroga è dunque un mutuo di scopo e viene concesso per un importo esattamente uguale al debito residuo del vecchio mutuo aggiornato alla data della stipula, mentre possono integralmente cambiare le condizioni di durata, l’importo della rata e il tasso del mutuo.
Vediamo nel dettaglio di che cosa si tratta e in quali occasioni sarebbe più opportuno richiederla.
Cos’è la surroga del mutuo?
Con la surroga, anche detta portabilità del mutuo, è possibile trasferire il proprio finanziamento da un istituto di credito ad un altro più conveniente. Questa pratica esiste da molti anni ed è prevista dall’articolo 1202 del Codice Civile. Fino al 2007 però, era poco utilizzata poiché prevedeva delle penali per il mutuatario. In quell’anno, il Decreto Bersani ha introdotto la gratuità per questa tipologia di procedura e da allora è ampiamente diffusa.
La surroga è il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca ad un’altra che offre migliori condizioni per il mutuatario. Il trasferimento avviene a seguito di un atto notarile tramite cui l’ipoteca, ovvero la garanzia, si trasferisce al nuovo istituto di credito senza costi aggiuntivi per il cliente. Con questa procedura, il mutuatario si impegna a pagare regolarmente il mutuo alla nuova banca e a rispettare le condizioni stipulate con essa, mentre nulla dovrà alla vecchia banca. Il vecchio istituto di credito che ha finanziato il mutuo non può opporsi a questa scelta del cliente né addebitargli costi aggiuntivi o penali.
Quali mutui possono essere surrogati?
In generale, tutti i mutui ipotecari possono essere surrogati. Questo significa che è possibile effettuare la portabilità sia per i mutui per la prima casa che per altri immobili con utilizzi differenti. La surroga può essere effettuata solo in queste specifiche condizioni:
- Viene trasferito un mutuo ipotecario;
- Il trasferimento viene dichiarato da un atto notarile;
- L’importo finanziato corrisponde al residuo del mutuo in essere;
- Gli intestatari ed eventuali garanti devono rimanere gli stessi;
- Nell’atto di surroga deve essere specificato l’uso della somma mutuata.
Motivi per richiedere la surroga del mutuo
La surroga solitamente viene richiesta per tre motivi principali:
- Abbassare il costo della rata mensile;
- Ottenere un tasso più favorevole;
- Passare da un tasso variabile a uno fisso o viceversa.
Quando le banche potrebbero non accettare la surroga?
Le banche tendono a non accettare la surroga se l’ammontare del finanziamento è inferiore ai 50.000 euro. Questo significa che se il debito residuo del mutuo precedente è inferiore a questa somma, potrebbe essere respinto. La banca che eroga il mutuo per la prima volta non può opporsi alla richiesta di surroga. Tuttavia, la banca a cui si vuole trasferire il mutuo può, in alcuni casi, decidere di rifiutare la richiesta. Per evitare questa situazione, il mutuatario dovrebbe tenere conto dei seguenti fattori:
- Residuo del finanziamento inferiore a 50mila euro: questo perché la somma residua è molto bassa, pertanto gli interessi sono minori e di conseguenza la banca potrebbe giudicare l’operazione non abbastanza remunerativa;
- Situazione reddituale del mutuatario cambiata in una posizione più difficile: questo può verificarsi se il mutuatario ha cambiato lavoro, ma percepisce uno stipendio inferiore rispetto al precedente oppure a causa della presenza di nuove spese o debiti. La motivazione legata dunque ad un maggior rischio di insolvenza;
- Saldo delle rate precedenti: il mutuatario che vuole surrogare il mutuo potrebbe vedersi rifiutata la richiesta dalla nuova banca qualora avesse precedenti rate scadute.
- Deprezzamento dell’immobile tale da non rappresentare più una garanzia sufficiente per la banca;
- Scadenza del mutuo prossima all’estinzione: se la scadenza del mutuo è prossima all’estinzione, la nuova banca potrebbe non ritenere remunerativa l’operazione.
Come richiedere la surroga del mutuo: procedura completa
Quando si trova una banca con condizioni migliori per il proprio mutuo, si può procedere alla richiesta di surroga compilando la domanda apposita e consegnandola al nuovo istituto, talvolta tramite raccomandata. Per procedere con un colloquio interbancario per surroga è necessario presentare una serie di documenti, tra cui:
- Documento d’identità e codice fiscale;
- Certificato di nascita;
- Certificato di stato civile, atto di matrimonio o sentenza di separazione;
- Documentazione reddituale: due buste paga, copia del CUD per i lavoratori dipendenti oppure modello unico e bilancio di esercizio per i lavoratori autonomi e liberi professionisti. Quest’ultimi devono presentare anche la copia dell’iscrizione alla CCIAA ed eventuale certificato di iscrizione all’albo;
- Copia dell’atto di acquisto e di mutuo;
- Certificato di abitabilità;
- Planimetrie dell’immobile.
Una volta approvata e avviata la procedura di portabilità del mutuo, la nuova banca comunicherà alla vecchia banca la volontà del mutuatario di trasferire il finanziamento e chiederà l’importo preciso del debito residuo da finanziare. La vecchia banca non può opporsi ma può proporre una rinegoziazione del mutuo attuale. Entro trenta giorni dalla comunicazione della nuova banca, deve rilasciare il nulla osta al trasferimento. Non vale lo stesso per la nuova banca: quest’ultima non ha l’obbligo di procedere alla surroga, per cui se valuta rischiosa l’operazione può decidere di non eseguirla.
Una volta ottenuto il nulla osta, la nuova banca incaricherà un notaio di redigere l’atto con il quale si sancisce l’effettivo trasferimento dell’ipoteca da un istituto di credito ad un altro. All’atto dovranno partecipare anche il mutuante ed eventuali garanti, i quali, sottoscrivendo l’atto, si impegnano a rispettare gli impegni presi e accettano le nuove condizioni del mutuo. Le spese di questo atto sono a totale carico della nuova banca, mentre il mutuante dovrà pagare solo l’imposta di trascrizione nei registri immobiliari.
Consigli finali: affidati agli esperti Credit Line
È opportuno valutare la surroga del mutuo in qualsiasi momento si riesca a trovare delle condizioni più favorevoli rispetto a quelle accordate in fase di apertura del mutuo. Prima di effettuare una surroga, rivolgetevi a un esperto per assicurarvi di trovare una soluzione conveniente alle vostre esigenze economiche. Rivolgersi a un consulente CREDIT LINE è la decisione migliore per capire se è il momento giusto per procedere con una surroga, quale prodotto utilizzare e come affrontare il percorso evitando dinieghi e rallentamenti. Contattaci per qualsiasi dubbio, la nostra analisi è gratuita!