Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità passare da una banca a un’altra a condizioni più convenienti e costi zero attraverso la surroga: si tratta del trasferimento del contratto di mutuo ipotecario da un istituto bancario ad un altro che offre condizioni più favorevoli e vantaggiose per il cliente.
Con la surroga si “sostituisce” quindi il mutuo precedente senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.
La surroga è dunque un mutuo di scopo e viene concesso per un importo esattamente uguale al debito residuo del vecchio mutuo aggiornato alla data della stipula, mentre possono integralmente cambiare le condizioni di durata, l’importo della rata e il tasso del mutuo.
Quali sono le caratteristiche della surroga del mutuo?
Le principali caratteristiche della surroga possono essere così elencate:
- Tutte le spese relative alla surroga saranno a carico della nuova banca;
- L’importo di mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento;
- In fase di nuovo contratto con il nuovo istituto di credito è possibile modificare la durata residua del mutuo e il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa) ma non è consentito aumentare l’importo residuo del mutuo;
- “Gli attori” del precedente contratto di mutuo, ovvero tutti gli intestatari e gli eventuali garanti che avevano sottoscritto il finanziamento o firmato una fideiussione dovranno rimanere gli stessi anche nel nuovo contratto. In alcuni casi, la nuova banca, in presenza di maggiori garanzie reddituali, può svincolare altri intestatari del mutuo o garanti;
- Il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale;
- Il vecchio istituto di credito non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente.
La differenza tra surroga, sostituzione e rinegoziazione del mutuo
La surroga non va confusa con la sostituzione (o rifinanziamento) o con la rinegoziazione del mutuo.
La rinegoziazione
Con la rinegoziazione si ridefiniscono con la propria banca delle condizioni più favorevoli per il mutuo in corso, modificandone di conseguenza il contratto: il tutto senza spese.
La sostituzione
Con la sostituzione, invece, si estingue il mutuo con la propria banca e si accende un mutuo nuovo presso un’altra banca: in questo caso, a proprio carico ci saranno i vari costi connessi alla stipula del nuovo mutuo che la penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo (se lo hai stipulato prima del 2 febbraio 2007). A differenza della surroga e della rinegoziazione del mutuo, con la sostituzione si può anche chiedere un finanziamento maggiore rispetto al debito residuo del vecchio mutuo.
A chi conviene fare una surroga del mutuo?
In linea generale la surroga del mutuo conviene a chi ha sottoscritto mutui a tassi molto più alti degli attuali, e quando i tassi d’interesse scendono. Dopo il nuovo rialzo dei tassi di 50 punti base a febbraio per contrastare l’inflazione alta, la Bce ha annunciato che nel 2023 saliranno ancora. In questo scenario, la surroga può non essere la soluzione migliore per risparmiare, dal momento che anche se alcune banche possono offrire mutui migliori, le condizioni di mercato sono più o meno allineate.
La surroga è un’ottima idea quando si riesce ad avere una dilazione di tempo sulla conclusione del mutuo, oppure quando si riesce ad abbassare la rata mensile grazie a un tasso di interesse più basso.
In questo momento i titolari di mutuo a tasso variabile potrebbero trarre giovamento dalla surroga con un mutuo a tasso fisso, dal momento che la rata è già aumentata e si prevede che aumenterà ancora. Il tasso fisso, anche se ha una spesa iniziale più alta rispetto al tasso variabile, garantisce una rata costante nel tempo: è una maggiore tranquillità per chi non vuole avere sorprese in futuro.
Per capire se conviene chiedere la surroga basta moltiplicare le rate del mutuo per gli anni che mancano alla sua estinzione, e le rate del nuovo mutuo per la durata del mutuo di surroga. Se il primo calcolo restituisce un valore maggiore del secondo, allora la surroga conviene.
Quando è meglio non fare una surroga del mutuo?
La surroga potrebbe non essere conveniente in termini puramente economici, quando si ha un piano di ammortamento alla francese e mancano non molti anni alla fine del mutuo, in quanto la stragrande maggioranza degli interessi sono stati pagati.
In questi casi infatti il risparmio potrebbe essere molto esiguo e non comportare un vero e proprio vantaggio per il mutuatario, motivo per cui solitamente in queste situazioni si sconsiglia di effettuare tale operazione.
Come sempre in queste situazioni la parola d’ordine è comparazione. Nel momento in cui si decide di effettuare la surroga del proprio mutuo, il primo passo da fare sarà trovare le migliori offerte per la surroga di mutuo e confrontare le varie opzioni.
Non è semplice riuscire a trovare il miglior prodotto di surroga, quello più adatto alla propria posizione ed alle proprie esigenze. Sicuramente la soluzione migliore è rivolgersi ad un consulente preparato che conosce perfettamente il mercato ed i prodotti che offre. In questo modo sarà più semplice individuare degli istituti di credito disposti ad accettare la portabilità del mutuo per le proprie esigenze specifiche.
Certamente un consulente potrà infatti indirizzare meglio le ricerche e soprattutto potrà indicare con certezza al mutuante se la portabilità del mutuo è davvero una soluzione idonea alle proprie esigenze.
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