Se si sta pianificando di acquistare casa o è già stata trovata quella perfetta per le proprie esigenze, è necessario prendere il tempo necessario per progettare al meglio il mutuo che consentirà di realizzare questo progetto in assoluta sicurezza e tranquillità.
Negli ultimi anni, la crisi economica, il problema degli Npl (non performing loans, cioè i crediti passati a sofferenza) e le nuove normative europee hanno reso più difficile ottenere un credito.
Come presentarsi correttamente alle banche? E quali sono i passi falsi da evitare per non rischiare di vedersi rifiutata la propria richiesta di credito? Ecco quali sono gli errori più comuni che si commettono nel cercare finanziamenti bancari. O, come dice Guerrieri, «come dare alle banche quello che chiedono, per prenderti quello che vuoi».
1) Fare il passo nel momento sbagliato
La prima regola è sempre riflettere prima di fare acquisti importanti. Vediamo un esempio:
Ho acquistato la nuova casa. Sono super felice ma non ho pensato che mio figlio tra un anno deve andare all’Università, che ho necessità di cambiare l’auto, o altro… E nel momento in cui si presenterà questa esigenza molto probabilmente dovrò indebitarmi ulteriormente.
Probabilmente in questo caso si è fatto un errore di pianificazione, sarebbe bastato non impegnare tutti i risparmi nell’acquisto della casa, oppure modulare meglio la durata del mutuo.
2) Fare una proposta di acquisto non vincolata al mutuo
Si è vero, questo aspetto potrebbe non c’entrare niente con il mutuo, ma quando individuiamo l’immobile che ci piace ci preoccupiamo di fare subito un’offerta al venditore per evitare di farcela sfuggire. Ecco che firmiamo una proposta di acquisto o addirittura un compromesso. Ma tanti sottovalutano che questi documenti sono veri e propri contratti e una volta firmati diventano vincolanti.
Le parti, infatti, si accordano sul prezzo, sulla data, sulle modalità di pagamento… L’acquirente è tenuto anche a versare una caparra. Ma la domanda che si fanno molti è: “E se il mutuo non me lo danno, cosa rischio?” Difatti questo è il vero problema ed è per questo che parliamo di proposta vincolata all’ottenimento del mutuo.
Infatti, se vincolo la proposta di acquisto al buon esito del mutuo, non corro alcun rischio nel caso in cui il mutuo non mi venga accettato. Diversamente rischio di perdere i soldi che ho versato come caparra.
3) Non valutare attentamente il costo-beneficio
I risparmi che abbiamo disponibili possono avere etichette diverse. Cioè possiamo attribuire loro un diverso nome. Accumulo risparmio perché voglio integrare la mia pensione, risparmio perché voglio comprare la prima casa o la seconda casa al mare o perché voglio sostenere mio figlio nel suo percorso universitario; i motivi possono essere tanti. A seconda delle finalità, l’utilizzo di questi risparmi potrebbe rappresentare un investimento, una rendita o altro. Ma direte voi: e quindi qual è il problema? Il problema è che molto spesso sottovalutiamo alcuni fattori importanti che possono impattare positivamente o negativamente sulla nostra scelta di utilizzare quei risparmi.
Facciamo il caso dell’acquisto della prima casa.
Supponiamo di dover acquistare una casa che costa 180.000 euro.
E supponiamo di avere risparmi per 180.000 euro. Qualcuno direbbe “ma perché devo indebitarmi se posso comprare questa casa in contanti?”
Il ragionamento potrebbe essere corretto, ma ti facciamo notare alcune cose:
- se hai 180.000 euro di risparmi, e decidi di utilizzarli tutti per l’acquisto oppure di non utilizzarne nessuno facendo un mutuo al 100%, allora ti posso assicurare che in nessuno dei due casi avrai fatto una scelta equilibrata.
- se i tuoi risparmi di 180.000 euro li hai investiti con un rendimento al 4% e la banca ti offre un tasso per il mutuo all’1%, allora dovresti fare qualche ragionamento. A conti fatti, gli interessi generati dai soldi investiti sarebbero molti di più di quelli che dovresti pagare per il mutuo. Questo significa che potresti pensare di utilizzare solo una piccola parte della tua liquidità (ad esempio il 20%) e finanziare il resto con un mutuo.
Questo è il motivo che, in alcuni casi specifici e dopo una attenta analisi della situazione economica-finanziaria e patrimoniale, ci spinge a suggerire alle persone di indebitarsi il giusto e di non privarsi completamente di tutti i risparmi.
4) Omettere di fare bene i conti chiedendo un importo di mutuo non sufficiente
L’acquisto di una casa non può limitarsi solo a capire come coprire il suo costo. Ci sono anche le spese accessorie da considerare. Solitamente l’iter che segue chi è alle prese con la scelta del mutuo è quello di fare il giro delle banche, preventivi su internet, suggerimenti dell’amico e così via. Un accumulo di informazioni che rischiano di creare una enorme confusione.
Ed è proprio in questa enorme confusione che si trascurano tante cose, come ad esempio verificare quali sono tutte le spese da sostenere per concludere l’operazione di mutuo. Perché, se da una parte è corretto provare a risparmiare sul tasso, dall’altro lato è importantissimo sapere a cosa si va incontro per ciò che riguarda le spese collegate. Bisogna stare molto attenti nel quantificare queste spese perché un errore nei calcoli potrebbe avere impatti negativi.
Avete mai sentito parlare di spese quali l’istruttoria, la perizia, l’imposta sostitutiva, l’assicurazione incendio e scoppio o l’incassa rata? Queste spese possono avere un impatto importante. Possono infatti incidere anche fino al 10-15% della spesa preventivata. Questo significa che potreste trovarsi a gestire imprevisti di 10-15-20 mila euro.
5) Rivolgersi alla banca sbagliata facendosi abbagliare dall’offerta del tasso
Mettiamo il caso che banca X prometta un tasso bassissimo e super conveniente, ma siamo certi che la soluzione di mutuo migliore sia quella che ha il tasso più basso?
Sarebbe molto consigliato informarsi per bene su tutte le possibili soluzioni offerte dalle varie banche. Ma il problema è che questa raccolta di informazioni richiede l’investimento di tanto tempo per fare il giro dei vari istituti di credito e richiede competenze per decifrare le informazioni.
Il consiglio che possiamo darvi è quello di rivolgervi a Professionisti che possono darvi una mano in questa delicata attività.
6) Non commettere errori dalla pre-delibera al rogito
In questa fase le sorprese sono sempre dietro l’angolo. Molti pensano che una volta acquisito il pre-parere favorevole della banca sul mutuo possono dormire sonni tranquilli. Pensano di avere già la casa in tasca. Ma non è proprio così.
Tantissimi commettono leggerezze che possono pregiudicare la delibera definitiva del mutuo.
- Cambiare lavoro pensando che questo non abbia nessuna conseguenza. Sottovalutano però che la banca dovrà verificare nuovamente il contratto di lavoro, accertarsi che sia superato il periodo di prova, fare valutazioni sul nuovo datore di lavoro e così via.
- Richiedere un prestito personale. Si sottovaluta però un particolare: quell’ulteriore rata andrà ad impattare sul rapporto rata/reddito che prende in considerazione la banca.
- Pagare in ritardo una rata di un finanziamento in essere.
Tutti questi sono casi realmente accaduti.
Bisogna stare molto attenti a non cadere in queste leggerezze, potrebbero costare molto care.
7) Verificare attentamente la documentazione e le condizioni di mutuo proposte
I mutui non sono tutti uguali e non è per niente facile decidere se conviene adottare un tasso fisso o variabile, se conviene una durata lunga o corta, se conviene stipulare una polizza o meno e se conviene rivolgersi ad una banca piuttosto che ad un’altra. E non è neanche semplice districarsi nella marea di informazioni riportate nei vari fogli che ci consegnano le suddette banche. Potrebbero esserci dettagli importanti che sfuggono a chi non è del mestiere.
8) Rivolgersi a più istituti
A volte la necessità gioca brutti scherzi e ci porta a credere di avere più possibilità di successo presentando richiesta di prestito a più banche contemporaneamente. Nulla di più sbagliato.
In realtà in questo modo le probabilità di ottenere il finanziamento diminuiscono drasticamente, poiché la base informatica di banche e istituti di credito attinge a un unico database, la centrale rischi di Banca d’Italia. La stessa richiesta fatta a più istituti viene letta come indizio di urgenza e fa sospettare una situazione economica difficile e questo aspetto potrebbe influire sulla valutazione della capacità dell’azienda di restituire il debito, mettendo a repentaglio il successo della richiesta.
9) Non guardare a lungo termine e indebitarsi compulsivamente
Non avere una strategia a lungo termine e indebitarsi compulsivamente sono altri errori da non commettere. Avere un”andamento bancario” pessimo – essere troppo esposti o ancora peggio risultare cattivi pagatori nei confronti delle banche sono situazioni difficili da risolvere. Crediti incagliati, in sofferenza, sconfinamenti nei fidi o ritardi nei pagamenti delle rate, pregiudicano sicuramente l’andamento della tua nuova pratica. Anche avere eventi negativi nei rapporti commerciali pregressi è considerato molto grave: protesti di pagamento, coinvolgimenti in fallimenti e in procedure concorsuali, ipoteche, pignoramenti sono tutti aspetti che possono impedire l’accesso al credito.
10) Evitare il “fai da te”
Per tutti i motivi elencati precedentemente, ed evitare quindi di commettere errori più o meno banali che possono compromettere il raggiungimento dell’obiettivo è importante quindi affidarsi ad un consulente preparato che conosce in maniera approfondita prodotti e mercato e che può quindi, a fronte di un’analisi della posizione dell’acquirente, andare a selezionare quella che è la migliore e vantaggiosa soluzione ai fini della chiusura dell’operazione.
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