Per finanziare l’acquisto di una casa tramite un mutuo è da valutare se si tratta di prima o seconda casa, poiché possono cambiare le condizioni economiche ed eventuali agevolazioni applicate.
Considerando queste opzioni, viene naturale domandarsi anche come richiedere un mutuo per l’acquisto della seconda casa. Rispetto al mutuo prima casa, questa tipologia di mutuo non gode delle agevolazioni previste per chi acquista la prima casa. È quindi particolarmente importante confrontare i mutui offerti dalle banche con attenzione, in modo da trovare le migliori condizioni sul tasso, sulla durata del piano di ammortamento o in generale su tutti i costi applicati a questo finanziamento.
Perchè il mutuo per la seconda casa è più difficile da ottenere?
L’acquisto della seconda casa rappresenta un importante impegno economico, da valutare con attenzione in tutti i suoi aspetti. Se per concedere un mutuo prima casa le banche sono più di manica larga, quando si tratta di finanziare l’acquisto di una seconda casa i criteri si fanno più stringenti. Perché si tratta di un bene considerato non necessario e, di conseguenza, nella logica delle banche, il rimborso viene giudicato più a rischio.
Per una seconda casa, l’importo finanziato in genere non supera il 60% del valore dell’immobile a fronte dell’80% erogato per le prime case. La durata del piano rimborso, inoltre, arriva di solito a un massimo di 30 anni contro i 35/40 possibili per l’abitazione principale.
I tassi di interesse applicati sono un po’ più alti perché è più alto lo spread della banca, così come è un po’ più cara la polizza assicurativa sul mutuo. Anche i costi della perizia e dell’istruttoria possono essere più onerosi, ma non sempre.
Tuttavia, considerando gli attuali bassi livelli dei tassi, anche per le seconde cose si possono trovare in questo momento proposte davvero interessanti.
Quali agevolazioni può avere il mutuo per la prima casa?
Per il mutuo prima casa, la parte fiscale è quella che contraddistingue maggiormente il mutuo prima casa. Tra le agevolazioni principali c’è la detrazione Irpef del 19% su alcune voci legate al finanziamento, come:
- le spese di perizia dell’immobile;
- le spese di istruttoria;
- l’onorario del notaio per l’atto del mutuo ipotecario;
- le imposte per la sostituzione o la cancellazione di ipoteche;
- gli interessi passivi pagati su base annuale.
Queste detrazioni sono ammesse per una spesa massima di 4mila euro. L’importo erogato viene tassato allo 0,25%. Se l’acquisto viene effettuato da un privato (ad esempio, tramite un’agenzia immobiliare) o da un’impresa non soggetta a Iva, si pagherà:
- l’imposta di registro al 2% anziché al 9%;
- l’imposta ipotecaria di 50 euro;
- l’imposta catastale di 50 euro.
Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, si pagherà:
- l’imposta sul valore aggiunto ridotta al 4%;
- l’imposta di registro di 200 euro;
- l’imposta ipotecaria di 200 euro;
- l’imposta catastale di 200 euro.
Le differenze tra mutuo prima e seconda casa
Le condizioni, quindi, cambiano quando si tratta di erogare un mutuo seconda casa, cioè quando a richiedere il finanziamento è una persona che l’abitazione principale ce l’ha già e a cui, pertanto, non manca il tetto sopra la testa. In altre parole: si dà per stabilito che il mutuo seconda casa serva per una forma di investimento e non per colmare una necessità.
Tra i lati positivi, il fatto che per il mutuo seconda casa non ci sono dei limiti che riguardino la categoria catastale dell’immobile. In altre parole, il finanziamento viene concesso anche per acquistare una villa di lusso.
Per contro – e di conseguenza –, a differenza dei mutui prima casa, questi contratti non prevedono le stesse agevolazioni fiscali. Non c’è, dunque, la possibilità di avere le detrazioni fiscali del 19% sugli interessi e sugli oneri legati all’apertura del finanziamento. Inoltre:
- la durata massima è di 30 anni, contro i 40 raggiungibili con il mutuo prima casa;
- l’importo massimo in generale si ferma al 60% del valore dell’immobile, contro l’80%
- normalmente erogato per l’acquisto della prima casa;
- l’importo della singola rata del mutuo deve essere più basso di un terzo dello stipendio mensile del richiedente;
- i tassi di interesse e la polizza assicurativa sono, solitamente, più alti.
Per quanto riguarda la tassazione, si paga il 2% anziché lo 0,25%. La tassa, però, resta allo 0,25% nel caso in cui vengano soddisfatti contemporaneamente i seguenti requisiti:
- non beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa per un altro immobile;
- la casa per la quale si chiede il mutuo non deve essere abitazione di lusso;
- la proprietà da acquistare non supera i 160 metri quadrati;
- l’immobile oggetto del mutuo si trova nello stesso Comune di residenza del richiedente o in quello in cui andrà a risiedere entro 18 mesi dall’acquisto.
Quanto agli altri costi, l’acquisto della seconda casa da un privato o da un’impresa non soggetta a Iva comporta il pagamento di:
- imposta di registro del 9% anziché del 2%;
- imposta ipotecaria di 50 euro;
- imposta catastale di 50 euro.
Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, i costi sono:
- imposta sul valore aggiunto del 10% anziché del 4% (del 22% se l’abitazione è di lusso);
- imposta di registro di 200 euro;
- imposta ipotecaria di 200 euro;
- imposta catastale di 200 euro.
Ci sono comunque delle opzioni, che normalmente gli istituti di credito direttamente interessati all’erogazione degli importi di mutuo difficilmente vanno a proporre, che permettono di arrivare anche all’erogazione del 100% della cifra necessaria per l’acquisto.
Chiaramente devono esistere delle condizioni definite per poter procedere in questo senso, è importante quindi affidarsi ad un consulente preparato che conosce in maniera approfondita prodotti e mercato e che può quindi, a fronte di un’analisi della posizione dell’acquirente, andare a selezionare quella che è la migliore e vantaggiosa soluzione ai fini della chiusura dell’operazione.
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