Che cos’è la surroga del mutuo?

In termini giuridici, la Surroga rappresenta la sostituzione di una persona o cosa con un’altra che detiene le medesime caratteristiche e funzioni. La surroga è normata dagli articoli 1201 e seguenti del codice civile. 

Nell’ambito dei mutui ipotecari, la surroga ha vissuto il suo primo momento di notorietà nel 2007, a seguito del Decreto Bersani (D.L. 31/01/2007 n.7) che in ottica di liberalizzazioni, ne ha dato una forte spinta attraverso l’eliminazione delle penali di estinzione anticipata e l’introduzione della surroga a costo zero. Grazie a tale decreto, non è più necessario cancellare l’ipoteca precedente per iscriverne una nuova, ma basta una semplice annotazione a margine della precedente. 

La Surroga dunque, rappresenta la possibilità di “portare” il proprio debito dalla Banca originaria ad un istituto di credito pronto a garantirci condizioni migliori. Ciò si traduce in un risparmio in termini di quota interessi rimborsata. Tale vantaggio, oltretutto, prevede che sia la Banca che subentra nel credito ad accollarsi tutti gli oneri, da quello di perizia a quello di istruttoria fino a ciò che concerne le spese notarili. 

Quale è la procedura che ci permette di ottenere una surroga?

Innanzitutto, il primo elemento che una banca valuta nell’approcciarsi ad un nuovo cliente, è la considerazione del tempo intercorso dall’accensione del mutuo. Solitamente infatti, gli istituti di credito sono disposti ad assumere il rischio rappresentato da un mutuatario solo dopo che siano passati almeno 12 mesi dalla prima erogazione del mutuo. Questo perché 12 mesi sono un degno periodo perché ci si possa rendere conto della bontà del merito creditizio del cliente stesso. Tuttavia, in talune circostanze alcune banche hanno accettato surroghe anche dopo un periodo di soli 6 mesi. 

Dopo aver valutato il merito creditizio del cliente, ossia che siano mantenuti i requisiti reddituali che precedentemente hanno portato alla concessione del mutuo, la banca attraverso la perizia verifica che il mutuo rispecchi il limite della fondiarietà, ossia che la percentuale tra capitale residuo e valore dell’immobile sia inferiore all’80%. Questo rappresenta un terzo elemento discriminante (dopo il periodo di ammortamento e il merito creditizio) per l’ottenimento della surroga. Va da sé infatti che qualora un mutuatario abbia acceso un mutuo superiore all’80% attraverso la garanzia del Fondo Consap, difficilmente potrà dopo soli 12 mesi accedere alla surroga, in quanto il capitale ammortizzato (a meno di importanti lavori di ristrutturazione che abbiano innalzato il valore dell’immobile) potrebbe non esser sufficiente a ridurre la percentuale di intervento al di sotto dell’80%. 

Una volta confermato il valore dell’immobile, si avvia il cosiddetto colloquio interbancario, attraverso il quale la banca che subentrerà nel credito formalizza alla banca “uscente” la richiesta dei conteggi di estinzione. Quest’ultima non può opporsi ad alcun titolo alla surroga e nel tempo limite di 30 giorni deve fornire i conteggi di estinzione per permettere la nuova erogazione. 

Quando la surroga diventa conveniente per il cliente?

A questo punto, serve capire quando la surroga assume un ruolo di convenienza per il cliente. E’ indubbio che la surroga, a logica, convenga nel momento in cui il tasso di interesse ottenuto dal nuovo istituto di credito sia inferiore al precedente tasso di interesse. E ciò è abbastanza scontato in base all’andamento dei tassi dell’ultimo decennio. I tassi infatti – variabili e fissi – sono passati dal limite massimo di circa il 5% del 2008 a un costo pressochè nullo odierno.

A chi non conviene la surrogazione ?

Tuttavia, la surroga può divenire meno vantaggiosa nel momento in cui il mutuo si trovi “a fine corsa”: poichè infatti l’ammortamento prevede il rimborso della quota interesse all’inizio, in prossimità della scadenza del mutuo si tende a rimborsare prevalentemente capitale. Diventerebbe pertanto meno vantaggioso ricominciare un nuovo piano di ammortamento, in quanto verrebbero applicati nuovi interessi. 

In conclusione, considerando il livello nullo se non negativo di Irs e Euribor, questo rappresenta il momento migliore per richiedere una surroga in quanto in futuro i tassi non potranno far altro che salire.