Surroga o rifinanziamento del mutuo? Quali sono le differenze?
Gli ultimi mesi sono stati caratterizzati da una forte incertezza dei mercati azionari e dal crollo dei tassi di mutuo ai minimi storici. Inoltre il divario tra indice Eurirs e Euribor si è assottigliato a tal punto da rendere i mutui a tasso fisso più vantaggiosi di quelli a tasso variabile. Tassi, che ad oggi vengono offerti sotto all’1% in entrambi i casi.
Con queste percentuali è normale che chi ha contratto un mutuo da qualche anno, si stia chiedendo se è possibile accedere a condizioni economiche più favorevoli e come fare per ottenerle.
Sì, è possibile ed esistono ben due possibilità per modificare un mutuo già in essere e sono la surroga e la rinegoziazione.
Sebbene in molti pensano che surroga e rinegoziazione siano due termini utilizzati per indicare la stessa cosa, non è così; sono due operazioni distinte che consentono di modificare in modo diverso le condizioni di un mutuo già aperto.
La rinegoziazione è una richiesta effettuata dal mutuatario alla banca che gli ha concesso il mutuo o ad altro istituto, per rivedere alcune clausole. La rinegoziazione avviene su proposta del mutuatario, mentre la banca non è obbligata, ma ha facoltà di accettare. Nell’ambito di una pratica di rinegoziazione è possibile modificare i soggetti mutuatari (aggiungendone o togliendone) e richiedere una liquidità aggiuntiva per le proprie esigenze.
La surroga ha preso piede in Italia in seguito all’introduzione della surroga del mutuo, introdotta con il Decreto Bersani (legge n. 40 del 2007). Nello specifico, la surroga prevede invece il trasferimento del mutuo dalla prima banca concedente ad una che subentra. Ciò è possibile in correlazione alla cosiddetta portabilità del mutuo. Ovviamente tale passaggio è in funzione di migliori condizioni contrattuali, senza costi aggiuntivi. Le banche non possono richiedere oneri accessori. In più resta salva, e quindi non viene cancellata, la vecchia ipoteca. Nel caso della surroga, rispetto alla rinegoziazione, gli attori coinvolti rimangono gli stessi e non è possibile richiedere liquidità aggiuntiva.
Surroga e rinegoziazione: perché richiederli?
Di fondo i motivi, che inducono a chiedere la surroga e la rinegoziazione del mutuo sono sempre riconducibili all’esigenza di ritrovarsi più soldi in conto corrente.
Pagare una rata più bassa è quasi sempre l’effetto primario. In altri casi, l’effetto è indiretto e si traduce nella modifica della durata del mutuo. Altre volte, infine, si tratta di necessità di liquidità contingenti a improvvisi problemi sorti dopo la firma del mutuo. Si pensi a chi ha perso il lavoro o si trovi in Cassa integrazione.
Non esiste una regola certa che possa indicare quale operazione sia più conveniente per tutti ed in qualunque circostanza. In linea di massima è difficile riuscire a spuntare con la banca che ci ha concesso il mutuo le medesime condizioni del mercato. Visto che le due opzioni sono simili ed il costo della surroga più che contenuto, per valutare se l’una è più conveniente dell’altra, vanno considerate le condizioni economiche offerte dalle due banche. Di norma, le condizioni della rinegoziazione saranno sempre meno convenienti di quelle che si potranno ottenere con la surroga, anche in virtù dei costi di istruttoria e notarili che la rinegoziazione prevede
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