Che cos’è il rifinanziamento del mutuo?
Il tema della rinegoziazione di un mutuo è sicuramente di estrema attualità. I tassi ai minimi storici sono il sintomo del perdurare di una crisi economica profonda. Crisi che può determinare l’insostenibilità della rata del nostro mutuo.
Fortunatamente però la stessa manifestazione si trasforma in opportunità dal momento che potremo rinegoziare il mutuo ottenendo condizioni migliorative rispetto a quelle originarie.
Per rendere più sostenibili le nostre rate, la legge, le banche, il mercato offrono varie soluzioni che spesso però si confondono nelle definizioni anche sovrapponendosi.
I mutui hanno ormai perso la veste di finanziamenti immodificabili e insostituibili una volta arrivati al rogito notarile. Oggi l’informazione ha permesso a milioni di persone di poter modificare (generalmente in meglio) le condizioni del proprio mutuo con la surroga oppure la rinegoziazione, e la sostituzione.
Nel caso specifico della sostituzione, quando si ha l’obiettivo di ottenere in più nuova liquidità, allora ci trovano davanti all’ipotesi di rifinanziamento del mutuo.
Come funziona il rifinanziamento?
Il rifinanziamento del mutuo prevede la sostituzione del mutuo in corso, per cui impone che il precedente contratto venga chiuso, per stipularne un altro. Questo passaggio netto a un prodotto completamente nuovo, permette di modificare:
- i soggetti coinvolti (sia come coobbligati che come garanti), le condizioni (tipologia del tasso e presenza di opzioni di passaggio da fisso a variabile e viceversa)
- la durata (ridotta o allungata nel rispetto anche dell’età anagrafica del richiedente)
- gli importi (capitale residuo più liquidità massima richiedibile, ecc).
Quali difficoltà si possono incontrare nella richiesta?
Nel cambio mutuo più liquidità si è tenuti a rispettare specifiche limitazioni su:
- durata del nuovo piano di ammortamento
- somma massima che può essere richiesta a titolo di rifinanziamento vero e proprio.
- detrazioni fiscali, che non sarà disponibile per le somme in più richieste.
Farsi affiancare da un consulente esperto che conosce perfettamente il mercato ed i prodotti che offre è quasi sempre la condizione fondamentale per poter portare a buon fine questo tipo di richiesta in maniera vantaggiosa.
I grandi gruppi bancari normalmente prevedono due possibili alternative:
- un prodotto creato ad hoc
- l’adattamento di un prodotto di punta a questo tipo di scopo.
Mutui di rifinanziamento, sostituzione e liquidità: quali differenze ci sono?
Ci sono anche più piccoli istituti di credito, che ugualmente hanno strutturato la propria offerta sui mutui in modo essenziale, ma includendo comunque il prodotto di rifinanziamento (ovvero sostituzione più liquidità) con una proposta chiara e facile da valutare, sia come fattibilità che convenienza. Chiaro è che bisogna essere in grado di saper interpretare tutti i prodotti in modo che risultino essere performanti in rapporto a quello che è il profilo della persona e di conseguenza scegliere il miglior prodotto.
Approfittando quindi di condizioni migliorative rispetto al mutuo originario, o semplicemente perché abbiamo delle necessità da soddisfare, in alcune banche, spesso anche con prodotti dedicati, ma in molti casi più costosi dei mutui per acquisto, troviamo la possibilità di aggiungere al capitale residuo del vecchio mutuo dell’altra liquidità.
Le banche che permettono mutui di rifinanziamento possono però avere regole molto diverse tra loro, la maggior parte relative alla percentuale di liquidità aggiuntiva concedibile. Percentuali che possono oscillare dal 10% al 100% in più rispetto al capitale residuo del vecchio mutuo. Altre permettono addirittura percentuali superiori, ovviamente sempre compatibili con la percentuale massima finanziabile rispetto al valore della casa offerta in garanzia.
Altre regole possono riguardare la modalità di erogazione, se la liquidità aggiuntiva ad esempio sarà “ufficialmente” destinata alla ristrutturazione della nostra casa, la banca potrà erogare tutta insieme la cifra destinata alla sostituzione del vecchio mutuo da versare alla banca originaria, e a stato di avanzamento lavori, la parte destinata alla ristrutturazione.
In alcuni casi la banca potrebbe pagare direttamente l’impresa esecutrice dei lavori.
In altri casi dovremo dichiarare, della liquidità aggiuntiva, l’utilizzo che ne faremo e la banca potrebbe decidere di sostituirsi a noi nell’operazione. Per esempio, se dobbiamo acquistare una barca, la banca la compra per noi a presentazione fattura. A volte invece basta solo allegare il preventivo della nostra futura cucina o dell’automobile nuova.
Un’altra possibilità è prendere una liquidità aggiuntiva “finalizzata” magari all’acquisto di un’altra unità immobiliare che altrimenti la banca non finanzierebbe. E’ il caso, ad esempio, dei locali adibiti ad attività artigiane, quelli accatastati come C2, oppure box o cantine non pertinenziali alla nostra prima casa, quelli accatastati come C6 ecc.
Naturalmente, come sempre, ogni tipo di operazione ha la banca più adatta.
E’ doveroso sottolineare che a parte il caso della liquidità destinata alla ristrutturazione, in tutti gli altri casi è indispensabile che il nostro commercialista a fine anno faccia la proporzione tra gli interessi relativi alla quota di mutuo destinata alla sostituzione che rimane detraibile, dalla quota destinata alla liquidità che è indetraibile.
Altre due opzioni molto diverse dalle precedenti, ma ugualmente destinate a modificare l’assetto originario del nostro mutuo sono il consolidamento debiti, a cui dedicheremo una trattazione separata, e la surroga, contratto entrato solo da pochi anni nel noto di chi ha acceso un mutuo per l’acquisto della sua prima casa.
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